.png)
Ипотека недоступна – переходим в ЖНК!
Очевидно, что вопрос создания альтернативы ипотечному кредитованию, которое вне льготной ипотеки стало практически недоступным, носится в воздухе, и самый понятный механизм - жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, которые хоть и ограниченно, но существуют на российском рынке жилья. Именно поэтому онлайн-дискуссия «Жилищный кооператив - альтернатива ипотеке?», организованная на ресурсе ЕРЗ, оказалась весьма актуальной и подтвердила, что ЖСК и ЖНК ждут только минимального толчка и законодательной легализации.
Что такое ЖСК и чем он отличается от ЖНК? Какая выгода для пайщиков, и какие условия предоставляют кооперативы своим членам? Заменят ли кооперативы банковскую ипотеку, и есть ли будущее у данных коопераций? Эти и другие вопросы обсуждали эксперты в ходе дискуссии под председательством руководителя ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика. Представители крупнейших девелоперов представили свой опыт по части организации ЖНК, тем более что до введения льготной ипотеки в 2020 году доля продаж с помощью этого механизма составляла почти 30%, но затем по понятным причинам упала в три раза.
Директор по продажам компании «Унистрой» Вадим Герасимов уверен в светлом будущем ЖНК, потому что число пайщиков кооператива, организованного при поддержке «Унистроя» в 2014 году, постоянно растет, и спрос уже превышает предложение. По словам эксперта, механизмом ЖНК, как правило, пользуются отказники по ипотечным продуктам, правоверные мусульмане, соблюдающие шариат, военные и пенсионеры. Понятно, что теперь спектр пайщиков будет куда более разнообразным.
В современных реалиях, когда проценты по ипотеке для большей части населения становятся огромным грузом, кооперативы вновь набирают популярность. Большой всплеск интереса к данной системе наблюдается среди застройщиков Москвы, так как в данном механизме есть только первоначальный взнос, соразмерный взносу за ипотеку, в размере 20-30%, а дальнейшие выплаты идут одинаковыми частями, но без переплаты по банковским процентам. Кроме того, в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, а рассрочку оформить только по паспорту. То, что механизм ЖНК работает, говорит и опыт продаж «Унистроя» - за 10 лет через кооператив было приобретено более 5000 квартир. Средний срок займа в такой структуре составляет 7,5 лет, однако, как правило, пайщики выплачивают стоимость квартиры менее чем за 4 года.
Кроме того, механизм ЖНК куда как более «добрый» к своим пайщикам - об этом говорил директор ЖНК "Жилищные Традиции" Рустам Шафигуллин. Гибкие условия возглавляемого им ЖНК позволяют, если пайщик начинает не справляться с платежами, подобрать ему в рамках объектов кооператива другое жилье с более доступными платежами, не теряя уже выплаченного взноса.
Однако не стоит думать, что работа ЖНК и ЖСК идет гладко, особенно в последнее время - ведь из 70 официально зарегистрированных в России ЖСК активно действующих кооперативов насчитывается не более 13, а участвующих в законотворческой деятельности вообще только 2. И это при том, что на пути развития кооперативов стоит масса законодательных препон. Так, существует запрет на использование материнского капитала пайщиком до истечения двухлетнего срока пребывания пайщика в ЖСК на интересующем его объекте. До 20 декабря 2020 года такая возможность была, теперь же это под запретом. Когда же представители ЖСК пытались решить этот вопрос, предлагая внести изменения в законы, был получен ответ: «Вас слишком мало». То есть на данный момент законодатели не заинтересованы во внесении изменений, пока не увидят, что ЖСК помогают приобретать жилье на территории всей страны в соответствующих объемах.
Заместитель директора подразделения "Жилищно-строительная кооперация" ДОМ.РФ Елена Аксенова представила опыт корпорации по организации ЖНК несколько на других принципах. Так, ДОМ.РФ предоставляет земельные участки с правом безвозмездного пользования ЖСК, созданным из граждан, категории которых определены Правительством РФ - госслужащие, сотрудники научных центров, вузов, силовых структур, учителя, а также граждане, имеющие трех и более детей. Участки передаются ЖСК из земель федеральной или государственной собственности, которая не разграничена на весь период строительства многоквартирного дома, частного дома, блокированной застройки или инженерной инфраструктуры. По завершению строительства члены кооператива получают в частное пользования квартиру в МКД или собственный дом с земельным участком под ним. За счет безвозмездной передачи земельных участков стоимость жилья снижается почти на 40% от рынка.
Если говорить о преимуществах ЖНК, то здесь Елена Аксенова назвала отсутствие первоначального взноса и процентной ставки, а также привлекательную стоимость строительства за счет отсутствия посредников. Благодаря этому, по словам Т.Аксеновой, с 2012 года при участии ДОМ.РФ участники ЖСК ввели в эксплуатацию 408 тыс. кв. м жилья. За это время обзавелись жильем или улучшили свои жилищные условия более 5 тыс. семей.
Не спешите ее хоронить!
ЖНК не могут быть альтернативой ипотеке - скорее, это временный заменитель до того момента, как упадет ключевая ставка ЦБ и ипотека снова станет доступной для довольно большого круга населения. В этом уверена вице-президент Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. Она напомнила, что такое классический кооператив: «Кооперативы, которые были в советское время, сегодня в огромном количестве существуют в западных странах, в том числе в Соединенных Штатах. Классический кооператив - это не кооператив, который создается для приобретения отдельных квартир у застройщика. Это юридическое лицо, которое на всем протяжении жизни здания владеет им, а люди на всем протяжении жизни здания являются в нем нанимателями». Вернуть в законодательное поле ЖНК и ЖСК в их классическом смысле до сих пор не получилось - законопроект лежит в ГосДуме уже почти 15 лет.
В России ЖНК законодательно определены как механизм для приобретения готового жилья, поскольку существует законодательное ограничение о том, что не более 20% имущества ЖНК может быть размещено в целях приобретения прав на строящееся жилье. Такие требования были введены в пору борьбы с полулегальными схемами приобретения жилья, в обход 214-ФЗ, да так и остались до сих пор. В этом смысле ипотека гораздо более удобна, поскольку позволяет приобретать жилье чуть ли не на стадии эскизного проекта. Именно поэтому, по мнению Т.Полиди, после падения процентной ставки классический ипотечный кредит опять станет более предпочтительным для приобретения жилья. А ЖНК и ЖСК могут остаться как частный случай решения жилищных проблем для узкого круга граждан. Так что бороться с ними не нужно, но и особенно поддерживать и развивать тоже смысла нет, поскольку риски для участников ЖНК довольно велики, и масштабировать этот механизм на всю страну, тем более с господдержкой, невозможно.
И в целом, по утверждению Татьяны Полиди, ипотека - это вершина эволюционной цепочки развития рынка жилищного строительства, тем более что во всем мире в ипотеку приобретаются не квартиры, а индивидуальные дома, причем в достаточно большой степени готовности. Нигде в мире, кроме России, граждане не приобретают квартиру в ипотеку на стадии котлована. Так что в будущем, когда ставки по кредитам и экономика России придут в себя, ипотечный договор может трансформироваться в договор приобретения будущей вещи с твердым первоначальным авансом и окончательным расчетом только после сдачи жилья в эксплуатацию. Осталось только понять, когда же ипотека вернется к «классическим», доступным параметрам - сейчас до этого еще довольно далеко.
Очевидно, что жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, которые успешно работают на рынке много лет, должны получить надежную законодательную поддержку. Да и остальные механизмы приобретения жилья должны быть проработаны, определенным образом оформлены и законодательно закреплены. У россиян должно быть много вариантов решения своих жилищных проблем - от индивидуального дома в собственность до аренды и ведомственного жилья. Потому как единой панацеи от «жилищного вопроса» точно не существует.
Роман Поршнев
Фото: Минстрой Республики Татарстан, Дзен.
Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке:
Комментарии