.png)
На рынок недвижимости выходит креативный класс – а где же креативные застройщики?
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков провел пленарную сессию «Особенности инвестиционной деятельности в жилищном строительстве в России и за рубежом», которая состоялась на площадке XVI Международного экономического форума «Россия - Исламский мир: KazanForum 2025». Ключевой вопрос сессии: как привлечь внешние инвестиции в строительство объектов недвижимости и гарантировать их сохранность и доходность. Потому как главный строительный материал - деньги - сейчас становится все дороже и дороже.
Открывая сессию, Антон Глушков отметил, что Россия в последние 4 года ставит рекорды по объемам жилищного строительства, и очень хочется сохранять набранный темп. А для этого необходимы человеческие и финансовые ресурсы, и чтобы стройка по-прежнему оставалась инвестиционно привлекательной.
Очевидно, что основы привлечения инвестиций закладывают органы власти, которые формируют и нормативную базу, и правила работы бизнеса - именно этим сегодня активно занимается Минстрой России. Потому что ничто так не отпугивает инвесторов как высокие административные барьеры, запутанная нормативная база, сложный допуск на рынок, отсутствие информации о потенциале развития конкретных территорий. Минстрой России уже много лет сокращает инвестиционно-строительный цикл, что очень важно для инвесторов - об этом рассказал замминистра строительства и ЖКХ Сергей Музыченко. Новый национальный проект «Инфраструктура для жизни» определил 2000 опорных населенных пунктов, которые предполагается активно развивать, в них уже запланировано более 200 инвестиционных проектов, которые невозможно реализовать без привлечения внешних инвесторов.
Кроме того, сформированы четкие требования к этапам реализации проекта и к соответствующим процедурам. Определены 5 этапов реализации проектов и 32 мероприятия, за рамки которых не должен выходить никакой заказчик или орган власти - нарушение или предъявление излишних требований предполагает административную ответственность, за чем активно следит ФАС. За пять лет Минстрою удалось в два раза сократить количество документов, необходимых для строительства объекта, - их осталось всего 600, а также количество дней инвестиционно-строительного цикла - с 2180 до 1250. Сегодня инвестор может с помощью специального калькулятора рассчитать , какое конкретно количество дней и документов потребуется для конкретного проекта, и принять соответствующее решение.
Минстрой России наметил ключевые направления сокращения инвестиционно-строительного цикла:
- оптимизация и администрирование устаревших процедур;
- применение типовой документации;
- автоматизация проектирования и экспертизы проектной документации;
- раскрытие градостроительного потенциала каждого населенного пункта для понимания инвесторами, что и где они могут построить.
Нужно сказать, что в регионах работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла и отдельных процедур в его составе идет достаточно активно: уже более 50 регионов находятся в зеленой зоне «Светофора» Минстроя России, который отслеживает прохождение инвестиционно-строительного цикла на всех этапах во всех регионах.
На основе «Светофора» составлен рейтинг регионов, рассчитанный по 35 критериям. Максимальное количество баллов, которое может получить регион - 35 баллов. Так что инвесторы могут, учитывая этот рейтинг, выбрать наиболее привлекательные для них субъекты Федерации.
Депутат Госдумы нашел «Золотое дно»
Объемы жилищного строительства в ближайшие годы будут если и не падать, то и не увеличиваться - особенно на фоне отмены массовой льготной ипотеки и отсутствия каких-либо иных механизмов приобретения жилья. Куда «бедному» застройщику податься? Возможный выход показал первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев: массовое строительство доходных домов.
И в самом деле, жилищный рынок демонстрирует «отрицательный рост»: по словам В.Кошелева, на 1 января 2025 г. зафиксировано 78 млн кв. м непроданного жилья - это 70% всего строящегося жилья. По данным Росстата, средняя цена в новостройках составляет 178 тыс. руб., т.е стоимость непроданного жилья составляет 14 трлн рублей - почти половину бюджета России! Сокращение продаж на рынке новостроек составило 30%, а на вторичном рынке - 70%. Граждане, лишенные льготной ипотеки и задавленные высокой ставкой ЦБ, решили отложить покупку недвижимости и понесли деньги в банки. В итоге на 1 января 2025 г. по данным ЦБ на счетах россиян находится 60 трлн рублей, на которые по итогам года будет начислено около 10 трлн рублей процентов по вкладам. Это та ресурсная финансовая база, которая в большей степени является отложенным спросом и при снижении банковской ставки может хлынуть на рынок недвижимости. А если на рынке не будет достаточно много предложений, цена на жилье опять взлетит - рынок должен быть к этому готов и стройкомплекс тоже.
Однако в отсутствии льготной ипотеки большинство сограждан просто не в состоянии купить себе жилье. Где же жить? Выход - массовое строительство доходных домов, причем в их классическом «дореволюционном» смысле. Но для этого необходимо изменить законодательство и сделать строительство доходных домов привлекательным для инвесторов. Фактически, должен появиться новый статус недвижимости - доходный дом. История, в этом смысле, у России богатая - в XIX веке 40% всей застройки Москвы и 80% Санкт-Петербурга составляли доходные дома, 15% бюджета городов формировалось на налоги от доходных домов. Именно тогда появилось выражение, что иметь доходный дом в Петербурге выгодней, чем прииск в Сибири.
О том, какое это было золотое дно, наглядно показывает вся Северная столица с ее проспектами, каналами и островами. Но, понятно, что собственники этих домов брали на себя все риски по их строительству и содержанию. Готовы ли нынешние инвесторы на такие «подвиги»? Владимир Кошелев уверен, что если появится новый статус недвижимости со льготами для инвесторов, рынок доходных домов можно выстроить быстро и адресно по каждому отдельно взятому региону. Работа должна строиться в каждом регионе в отдельности, чтобы не повторить ошибки льготной ипотеки, которая существенно подняла стоимость квадратного метра. Программа должна быть адресной, субсидии должны рассчитываться для каждого региона индивидуально, а регион должен сам прогнозировать спрос и поддерживать как инвесторов, так и предприятия стройиндустрии, на которые пойдут соответствующие заказы. Профильный Комитет Госдумы намерен вплотную заняться этим направлением и посмотреть, какие законы для этого необходимы.
Инициатива и деньги уходят в Центральную Азию
Активное строительство всего и вся идет далеко не только в России, хотя с «московской колокольни» коллеги довольно часто снисходительно смотрят на страны Центральной Азии лишь как на источник недорогой рабочей силы для российских строек. А на самом деле наши партнеры по СНГ активно развивают свою строительную отрасль и пользуются вновь открывшимися возможностями - об этом весьма подробно рассказал председатель Комитета по строительству и архитектуре Ассоциации «Деловой Центр экономического развития СНГ», председатель Гильдии креативных индустрий при Московской торгово-промышленной палате Константин Авагимов.
Так, Киргизия воспользовалась окном возможностей, когда инвесторы в 2022 году начали покидать Россию и плавно перетекать в страны Центральной и Юго-Восточной Азии. Киргизия либерализовала законодательство, сократила количество документов на строительство с 23 до 6 и готова рассматривать иностранные инвестпроекты, проектирование которых осуществлялось по стандартам стран проектирования.
Узбекистан пошел по пути активного внедрения цифровизации в стройку, с 1 июля 2024 года все контракты и все 16 госуслуг в строительстве и ЖКХ переведены в цифровой формат, с 2021 года по 2024 год количество дней для получения разрешения на строительство сократилось с 39 до 24. В Узбекистане начато много глобальных строительных проектов - Новый Ташкент, Новый Андижан, поэтому работы для своих строителей и на родине хватает. Рождаемость в Узбекистане большая, так что спрос на жилье весьма высокий и загрузка для компаний есть. Однако в республике будут рады российским девелоперам, поскольку сейчас здесь доминируют турецкие компании, и их хотелось бы немного «разбавить».
Казахстан в 2024 году принял концепцию инвестиционной деятельности, где большое внимание уделяется строительному сектору. Правительство Казахстана готово предложить инвесторам гранты, субсидии, полное освобождение от налогов в том случае, если компания будет зарегистрирована в Республике, что сделать очень легко. Нужно сказать, что компании из Китая не дремлют, подписано соглашение о строительстве 100 экодеревень, общий объем инвестиций составляет более 600 млн долларов.
Российские инвесторы также пробуют свои силы в странах Центральной Азии, но больше в логистике и в строительстве офисных центров. Есть интересные проекты России с Белоруссией, в Санкт-Петербурге строится ЖК по проекту белорусских архитекторов, российские инвесторы строят ЖК в Минске. Страны Центральной Азии ждут российских инвесторов и готовы работать в России сами, а Центр экономического развития СНГ готов в этом помогать.
Тему экономического сотрудничества со странами Азии и Ближнего Востока продолжил генеральный директор Международной Ассоциации «Шанхайская Организация Строительно-Производственной Индустрии» (ШОСПИ) Алишер Таджиев. Влияние России и, в частности Национального объединения строителей, на жилищный рынок Узбекистана он увидел в том, что с 1 мая 2025 года Узбекистан вводит счета эскроу в качестве пилотного проекта, а с 1 января 2026 года на них переходят все компании-застройщики жилья. Этот механизм внедряется после неоднократных встреч и обсуждений и президентом НОСТРОЙ Антоном Глушковым, за что Алишер Таджиев его отдельно поблагодарил.
А вот российский рынок недвижимости весьма интересен для стран Азии и Ближнего Востока - ШОСПИ уже привлекла сюда 13 компаний из Турции и стран Центральной Азии, которые работают на российских стройках в качестве генподрядчиков. Есть интересная возможность привлечения иностранных инвесторов в интеграции с девелоперами России, чтобы строить проекты под ключ под зонтиком российских девелоперов, без привлечения дорогих российских банковских кредитов, с использованием финансов стран Ближнего Востока и Центральной Азии.
Антон Глушков напомнил, что сейчас в странах Ислама развивается так называемая «исламская ипотека», которая выдается по законам шариата - этот механизм мог бы начать работать в российских регионах с преобладающим мусульманским населением, тем более, что там остро нужны существенные инвестиции.
Деньги нужно вкладывать не в бетон, а в молодость!
Поскольку рынок жилья в России в ближайшее время будет находиться в угнетенном состоянии, нужно подумать, куда направить средства инвесторов и усилия застройщиков. Один из вариантов - строительство объектов индустрии гостеприимства практически во всех российских регионах, потому что их везде не хватает. Обсудить этот вопрос предложила Генеральный директор DSS Consulting Services Дарья Канева.
Анализ рынка недвижимости показывает, что 15-20% занимают коммерческая недвижимость, отели, офисы, апартаменты - а это возможность для диверсификации портфелей застройщиков, а также для получения весьма неплохой прибыли. Можно строить гостиничные форматы, которые сейчас очень востребованы, тем более, что в последние два года правительство активно поддерживает развитие туризма. Но гости отелей - не только туристы, более 50% гостей приезжают в города в рамках командировки, деловой поездки, встречи с партнерами, либо на бизнес-мероприятия. И везде есть дефицит качественных средств размещения - это огромный потенциал для девелоперов.
Государство поддерживает развитие отельного бизнеса, дает субсидии для строительства новых объектов, но должны быть и рыночные инструменты привлечения инвестиций, в том числе, строительство многофункциональных объектов размещения на средства инвесторов. И это вполне реально, тем более, что цены реализации квадратного метра в гостиничных проектах превышают цену реализации жилья в несколько раз, потому что это в корне другой формат. А строиться такие объекты могут на основе коллективных инвестиций, в том числе, от частных инвесторов, - сегодня это основной драйвер строительства офисов и гостиниц.
Но блистательный разворот от традиционного обсуждения цены и перспектив строительства квадратных метров бетона к потребностям молодого поколения сделала руководитель образовательного направления лаборатории креативных индустрий московской школы управления «СКОЛКОВО» Валентина Ильина. Она предложила застройщикам и строителям жилья ответить на один вопрос: для кого вы все это строите? Сегодня на рынок в качестве покупателей выходит новое поколение 25-30 летних молодых людей, которым больше не нужны тяжеловесные «кубометры бетона», они строят свою жизнь на совсем других принципах, но именно они будут основными покупателями новостроек ближайшего десятилетия.
Так что стройка, как и вся экономика, должна начать перестраиваться и воспринимать потребности нового креативного класса. Творчество - это новая экономика, и основным трендом развития городов всегда был ведущий экономический класс: пролетарии, ученые, инженеры, а сейчас - креативный класс, который любит работать удаленно и хочет жить в развитой городской среде. В обществе появились новые тренды: атомизация домохозяйств, удаленная работа, креативность окружающей среды, персонализация, цифровизация, социальные сети, упор на здоровье и долголетие. Отвечают ли нынешние строительные проекты этим запросам нового креативного класса? Застройщики промолчали, но можно с уверенностью сказать, что они об этом даже не задумываются.
Сегодня креативный класс - это более 50 млн человек во всем мире (данные ЮНЕСКО), в том числе, и в России, но именно они генерируют 2,25 трлн долларов и больше всего обеспечивают рабочие места для молодежи. Креативный класс не хочет чем-то владеть, ему важны впечатления, а не собственность. Молодежь пользуется доставкой товаров и продуктов, арендует, на не покупает жилье, заводит домашних животных, а не семью, для них важнее всего экономика впечатлений, понимание, где и как они могут провести свободное время. Если город борется за молодежь, он создает места, где молодежи приятно находиться, и только такие города получают преимущество в развитии (Мамма мия, да хоть один мэр хоть одного российского города об этом задумывается?! - Ред.).
Инвестиции в креативную инфраструктуру становятся стратегическим инструментом развития городов. Инвестиции в бетон меняются на инвестиции в среду. Сегодня неэффективно строить отдельные жилые районы и отдельные деловые районы, до которых нужно добираться долго и по пробкам - в современном городе все должно быть переплетено и удобно в доступе. Креативная экономика перестает быть модой и становится устойчивым инвестиционным трендом. Главное - понять эти процессы и управлять ими осознанно, - завершила свое выступление Валентина Ильина. И все остальное на этом фоне прекрасного Будущего, на самом деле, меркнет, потому что без понимания современных тенденций креативной экономики и перестраивания под нее всех процессов - от составления генплана до развития конкретных технологий безнадежно устаревшими будут выглядеть и проекты КРТ, и префаб-технологии, немного похожие на дома. Господа, что вы будете делать, когда через пять лет молодежь просто перестанет покупать тот бетон без отделки, который вы строите? Вы продавливаете законы про потребительский терроризм - так потребители просто перестанут у вас что-либо покупать в этих 30-этажных монструозных ЖК! Перестройка мозгов - дело трудное, но если не начать с нее, непроданного полуфабриката под именем «жилье» будет уже не 70%, а 90%.
Перспективы обозначены - застройщикам пора подумать об ответе.
Лариса Поршнева
Комментарии