Почти каждая новостройка в России сдается с дефектами

Доля сдачи жилья с дефектами в 2025 году выросла до 93%, сообщили аналитики. Связано это с введением в 2024-м моратория, который запрещал взыскивать с застройщиков штрафы, неустойки и компенсации, например, за некачественные квартиры или другие нарушения условий договоров долевого участия. В 2026 году мораторий отменили, но ввели отсрочку по выплатам штрафов. Такая ситуация приведет к потере денег покупателей и риску банкротства девелоперов, отмечают эксперты.

Из-за чего растет объем жилья с дефектами

Доля новостроек, которые сдавали с дефектами, в 2025 году выросла до 93%, следует из исследования центра «Аналитика. Бизнес. Право», с которым ознакомились «Известия». В 2022-м она составляла 90%, в 2023-м выросла до 95%, затем в 2024-м вернулась к 90%, а в 2025-м снова подросла.

«В прогнозе на 2026-2028 годы этот уровень закрепляется на 95% с последующей умеренной коррекцией до 94% в 2029-2030 годах, - отмечают авторы. - Это показывает отсутствие устойчивого улучшения качества сдаваемого жилья и высокую вероятность того, что дефекты носят массовый, повторяющийся характер, а не являются исключениями».

Такую ситуацию связывают с длительным мораторием на взыскание штрафов и неустоек с застройщиков за подобные нарушения. Он вводился несколько раз: с 3 апреля по 31 декабря 2020 года, с 29 марта 2022-го по 30 июня 2023-го, а также с 22 марта 2024-го по 31 декабря 2025 года.

Взыскать неустойку или штрафы за просрочки в эти периоды было нельзя, причем запрет распространялся даже на обязательства, возникшие до моратория, если срок их исполнения приходится на период его действия. Например, если по договору долевого участия от января 2022 года застройщик должен был сдать дом в мае 2023 года, но сорвал сроки, то требовать неустойку было запрещено.

С 1 января 2026-го мораторий для застройщиков на начисление неустоек, убытков, процентов, штрафов отменен. Однако отсрочку на исполнение, то есть фактическое получение денег, по всем предъявленным требованиям продлили до 31 декабря включительно. В постановлении сохранено важное исключение: ряд дольщиков могут требовать компенсацию за строительный брак уже сейчас, не дожидаясь 2027 года.

- Если собственник квартиры сделал экспертизу и по ней суд принял решение о выплате компенсации, то деньги можно будет взыскать не ранее 2027 года, когда закончится отсрочка по выплатам, - рассказала директор департамента ремонтов федеральной компании «Этажи» Наталья Харитончик. - Другая ситуация, если собственник устранил недостатки сам или с привлечением подрядной организации и доказал понесенные затраты в суде, на такие случаи отсрочка не распространяется.

Однако, по ее словам, большинство предпочитает первый вариант, поскольку так проще отсудить рассчитанную сумму.

«Мораторий и отсрочка формируют для застройщиков демотивирующую среду: ослабление судебного давления снижает стимулы оперативно устранять недостатки до сдачи, перенося проблемы на этап эксплуатации и индивидуальные жалобы дольщиков», - отметили авторы исследования.

Также, по их данным, закрепление высоких показателей в прогнозе сигнализирует о риске, что передача жилья с дефектами станет рыночной нормой, это увеличит расходы семей и подорвет доверие к первичному рынку. В итоге сохранение отсрочки приведет к прямым потерям покупателей за 2026-2030 годы в 122,3 млрд рублей, если брать цены 2025-го.

«Основной вклад в потери вносят вынужденная аренда на 94,3 млрд рублей, что составляет 77% эффекта, удорожание ремонтных работ на 20,7 млрд рублей, или 17%, а также расходы на перенос выплат и их обесценивание во времени на 7,3 млрд рублей, или 6%», - подчеркнули авторы.

Почему так плохо строят

Одна из причин сложившейся ситуации помимо моратория - хронический дефицит рабочих рук и падение производительности труда.

Сказалась и экономическая ситуация. Высокие процентные ставки увеличивают финансовую нагрузку на компании: чем дольше длится проект, тем больше процентов накапливается, что снижает рентабельность. Ранний ввод объекта позволяет быстрее погасить кредит или снизить его стоимость за счет уменьшения срока пользования средствами. Такое ускорение тоже сказывается на качестве, но недоделки застройщики устраняют в рамках гарантийных обязательств.

Кроме того, себестоимость строительства за последние два года выросла на 30-40%, подорожало всё: металл, цемент, логистика, зарплаты.

Доля жилья с дефектами действительно увеличилась на фоне роста популярности услуг по профессиональной приемке квартир, считает Наталья Харитончик.

- Часть дефектов выявить обычному покупателю крайне проблематично, - пояснила она. - Сейчас многие предпочитают вызывать на приемку экспертов, чтоб не столкнуться с «сюрпризами» и удорожанием ремонта в будущем. Также для дольщиков это гарантия того, что дефекты либо будут устранены застройщиком добровольно по гарантии, либо затраты, которые понесет собственник, взыщут через суд.

Как решить проблему с дефектами

Сейчас для застройщиков главный риск - накопленный долговой груз, через год компании могут столкнуться с лавиной многомиллионных требований одномоментно, отметил Сергей Шушарин.

- И далеко не все будут к этому готовы, - указал он. - Второй момент - репутация. Покупатель не вникает в тонкости законодательства, для него мораторий равен простой формуле: застройщик ушел от ответственности. Падение продаж в новых очередях - это вопрос времени.

Общая сумма невыплаченных застройщиками неустоек дольщикам с 2023 года превысила 100 млрд рублей, отмечал в ноябре 2025-го вице-премьер Марат Хуснуллин.

Снижение рисков «здесь и сейчас» может привести к массе отложенных требований, росту исковой активности и сумм претензий в ближайшем будущем, отмечает директор центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина.

«Если ответственность застройщиков остается ослабленной, а сроки и качество не улучшаются, то растут недоверие покупателей, судебные конфликты, затраты граждан и финансовая нагрузка на часть компаний», - подчеркнули аналитики.

При дорогом финансировании и слабом спросе это повышает вероятность остановок проектов, реструктуризаций и банкротств девелоперов.

Продление моратория и отсрочка выплат застройщиками дольщикам - это не решение, а лишь пауза, «проблемы не исчезли», согласилась председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. Она подчеркнула: в этих условиях особенно важны альтернативные механизмы урегулирования споров.

- Они не отменяют права дольщика на судебную защиту, но дают возможность разрешать споры быстрее, гибче и с меньшими издержками, - отметила она. - Это и процедуры медиации, и коллективные переговоры, и полноценный претензионный порядок, когда вопрос можно закрыть до подачи иска.

Особенно перспективным выглядит введение института омбудсмена по недвижимости, считает эксперт. Такой посредник может стать связующим звеном между дольщиками, застройщиками, банками и органами власти. Его задача не контролировать, а помогать находить конструктивные решения в типовых конфликтах.

Источник: Известия